Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Genève ? Le guide complet de la Lex Koller (LFAIE)

Acheter un bien immobilier à Genève en tant qu’étranger est possible, mais ce projet est strictement encadré par la loi dite Lex Koller. En comprenant les règles liées à votre permis de séjour, le rêve genevois devient bien plus accessible. Ce guide complet vous accompagne pas à pas pour évaluer votre éligibilité et identifier les opportunités qui s’offrent à vous.

Introduction : Le rêve genevois face à la réalité légale

Vous imaginez vivre dans un appartement avec vue sur le Jet d’Eau, ou dans une villa paisible à proximité des organisations internationales ? Face à ce rêve, les questions juridiques peuvent vite paraître décourageantes.

Rassurez-vous : même si la voie vers la propriété à Genève est réglementée, elle peut s’avérer étonnamment directe dès lors que vous disposez des bonnes informations. Ce guide a pour objectif de clarifier votre situation et de vous indiquer, étape par étape, les démarches à entreprendre pour concrétiser votre projet.

Qu’est-ce que la Lex Koller (LFAIE) ?

La Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) — plus connue sous le nom de Lex Koller — régit et limite l’achat de biens immobiliers suisses par des ressortissants étrangers.

Son but principal : protéger le marché immobilier suisse de la spéculation étrangère et préserver le patrimoine foncier au profit des résidents.

En pratique, cette loi distingue les acheteurs selon leur nationalité et surtout leur statut de résidence en Suisse.

Êtes-vous concerné ? Votre permis de séjour est la clé

Le droit d’acheter un bien à Genève dépend presque entièrement de votre permis de séjour. Le tableau ci-dessous résume les possibilités principales pour les personnes physiques :

🔍 Analyse détaillée par statut

🟢 Titulaires d’un permis B (permis de séjour)

Vous pouvez acheter votre résidence principale sans autorisation spéciale de la Lex Koller, à condition de l’occuper vous-même. Le bien doit également se situer sur votre lieu de domicile légal.

🟢 Titulaires d’un permis C (permis d’établissement)

Bonne nouvelle : vous êtes assimilé à un citoyen suisse au regard de la Lex Koller. Vous pouvez donc acquérir tout type de bien (résidence principale, secondaire ou investissement locatif) sans restriction.

🔴 Non-résidents (personnes domiciliées à l’étranger)

L’achat d’une résidence principale est interdit.

Pour une résidence secondaire (logement de vacances), l’acquisition est très limitée : elle est soumise à des quotas annuels nationaux (environ 1 500 pour toute la Suisse) et nécessite une autorisation cantonale.

À Genève, ces autorisations sont rarement accordées en raison de la forte pression sur le marché local.

⚖️ Les exceptions : ce que les étrangers peuvent acheter librement

Heureusement, la Lex Koller ne s’applique pas à tous les types de biens. Voici les principales exceptions qui ouvrent des perspectives intéressantes, y compris pour les non-résidents :

1. Les biens immobiliers commerciaux

Aucune autorisation n’est requise pour acheter des bureaux, locaux industriels, commerces, hôtels ou entrepôts.

Ces biens, destinés à une activité économique, peuvent être acquis librement, quelle que soit votre nationalité ou résidence, et exploités à des fins lucratives.

2. Les parts de sociétés immobilières cotées

Les étrangers peuvent acheter librement des actions de sociétés immobilières cotées à la Bourse suisse.

⚠️ Toutefois, si le patrimoine de la société est majoritairement composé de biens résidentiels soumis à la loi, une participation significative peut retomber sous le régime d’autorisation.

📝 Le processus d’achat : autorisations et étapes clés

Si votre projet entre dans le champ de la Lex Koller (par exemple, un non-résident souhaitant acquérir une résidence secondaire sous quota), voici les principales étapes à suivre :

1. Vérification d’éligibilité

   Consultez un notaire ou un avocat spécialisé pour confirmer la faisabilité de votre projet et vérifier la disponibilité éventuelle d’un quota cantonal.

2. Demande d’autorisation

   Déposez un dossier complet auprès de l’autorité cantonale compétente à Genève (souvent le Département du territoire).

   Ce dossier inclut notamment le projet d’acte de vente et divers justificatifs.

3. Attente de la décision

   Le traitement peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois.

   ⚠️ La vente ne peut être finalisée qu’après obtention de cette autorisation.

4. Signature chez le notaire

   Une fois l’autorisation délivrée (ou si elle n’est pas requise), la transaction est officialisée devant notaire, qui rédige l’acte définitif et procède à l’inscription au Registre foncier.

✅ Conclusion : Votre projet genevois est réalisable

Naviguer dans les méandres de la Lex Koller peut sembler complexe, mais une fois les règles assimilées, le chemin devient clair. Pour réussir votre achat à Genève, retenez les points essentiels :

• Votre permis de séjour est la clé : il détermine presque entièrement vos droits.

• La résidence principale est accessible : avec un permis B ou C, votre rêve immobilier est à portée de main.

• Les biens commerciaux sont une vraie opportunité : ils offrent une liberté quasi totale, même pour les non-résidents.

• L’expertise locale est indispensable : les règles varient d’un canton à l’autre et doivent être analysées au cas par cas.

Bien accompagné par un courtier immobilier expérimenté ou un notaire, vous pouvez sécuriser votre projet et éviter les pièges juridiques.

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